Budgetrechner

So funktioniert der immowelt Budgetrechner

Mit wenigen Eingaben errechnet der Budgetrechner, wie hoch der Kaufpreis sein darf, damit sich Käufer finanziell nicht übernehmen. Folgende Angaben müssen gemacht werden:

1. Der Standort

Der Standort der Wunschimmobilie ist wichtig, da je nach Bundesland die Nebenkosten variieren. Mit der Auswahl des entsprechenden Bundeslandes errechnet der Budgetrechner automatisch die zu erwartenden Kaufnebenkosten und zieht diese von der Summe aller anderen Komponenten ab, sodass am Ende der Rechnung der tatsächlich mögliche Kaufpreis steht.

2. Das Eigenkapital

Eine Faustformel besagt, dass Eigenkapital in Höhe von etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises für eine Immobilienfinanzierung ideal ist. Sollte das nicht möglich sein, raten Experten, dass das Eigenkapital zumindest die Kaufnebenkosten abdecken sollte. Es geht grundsätzlich aber auch mit weniger oder gänzlich ohne Eigenkapital. In dem Falle handelt es sich um eine Vollfinanzierung, die allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.

Je mehr Eigenkapital allerdings zur Verfügung steht, desto besser. Denn je höher das Eigenkapital ist, desto geringer fallen der Zinssatz und damit die monatlichen Raten aus und dementsprechend verringern sich auch die Zinskosten des Immobilienkredits. Damit kann der Kaufpreis auch etwas höher ausfallen.

Um einen genauen Überblick über das Eigenkapital zu bekommen, sollten potenzielle Käufer eine Vermögensübersicht aufstellen. Dazu gehören insbesondere jene Posten, die sofort und vollständig in die Finanzierung fließen können. Darüber hinaus können jedoch noch weitere Vermögensbestandteile für die Immobilienfinanzierung herangezogen werden.

Sofort verfügbares Vermögen ist:

Weiterhin einbezogen werden Vermögenswerte wie:

Wer eine Immobilie nicht kaufen, sondern bauen will, der kann auch Eigenleistung mit zum Eigenkapital zählen. Das ist an sich kein Vermögenswert, der eingebracht wird. Wer aber selbst mit Hand anlegen kann, der spart Geld und das kann in der Planung bereits mit bedacht werden.

Wichtig ist, dass beim Eigenkapital immer ein gewisser Sicherheitsabschlag vorgenommen werden sollte, sodass für Notfälle immer noch finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Außerdem in die Rechnung mit einbezogen werden müssen mögliche Sanierungskosten, der Umzug und gegebenenfalls auch neue Möbel.

3. Die monatliche Rate

Die monatliche Rate gibt an, wie viel Geld monatlich als Rate für den Immobilienkredit maximal ausgegeben werden kann. Um das herauszubekommen, müssen potenzielle Käufer einen Kassensturz machen: Das heißt, den regelmäßigen Einnahmen regelmäßige Ausgaben gegenüberstellen. Was am Ende übrig bleibt, kann zum Abzahlen des Kredites verwendet werden.

[Praxis Tipp] Der immowelt Haushaltsrechner hilft beim Errechnen der monatlichen Rate.

Regelmäßige Einnahmen

Hierzu zählen alle monatlichen Einnahmen, die der Käufer erwirtschaftet. Wichtig dabei ist, dass nur jene Einnahmen eingerechnet werden sollten, die tatsächlich sicher und nachhaltig jeden Monat zu Buche schlagen. Einmalige Zahlungen oder risikobehaftete Einnahmen wie Provisionen sollten hierbei außen vor bleiben.

Eingerechnet werden können unter anderem:

Regelmäßige Ausgaben

Den Einnahmen müssten die regelmäßigen Ausgaben gegenübergestellt werden. Dazu zählen unter anderem:

Wichtig dabei ist, dass hierbei auch jene Beträge bedacht werden müssen, die nicht zwingend monatlich abgehen, denn manche Kosten schlagen auch nur einmal im Jahr zu Buche. Solche Kosten müssen anteilig auf den monatlichen Betrag heruntergerechnet werden.

Die Miete spielt hierbei eine besondere Rolle, bei all jenen, die eine Immobilie kaufen wollen, um selbst darin zu leben. Denn der Betrag der Kaltmiete steht dir nach dem Verkauf für die monatliche Tilgung des Darlehens zur Verfügung. Bedenken musst du allerdings, dass die Nebenkosten für Eigentümer etwas höher ausfallen, als es bei einer Mietwohnung der Fall war.

Am Ende werden die Ausgaben von den Einnahmen subtrahiert und das Ergebnis ist die maximale Rate, die für das Abzahlen des Kredits zur Verfügung steht.

[Achtung] Das Ergebnis ist ein Richtwert. Banken und Kreditinstitute nutzen eigene Schlüssel zur Berechnung der Schuldentragfähigkeit. Dadurch kann das Ergebnis nach oben oder unten abweichen.

4. Die Dauer bis zur Schuldenfreiheit

Der letzte Faktor, der Einfluss auf die Höhe des möglichen Kaufpreises nimmt, ist der Zeitpunkt, an dem der Käufer den Kredit abbezahlt haben möchte. Der immowelt Budgetrechner geht hierbei von einer Volltilgung aus, also davon, dass der Kredit mit einem festgelegten Zinssatz vollständig abgezahlt wird und eine Anschlussfinanzierung nicht notwendig ist. Das geht in der Regel mit einer höheren Anfangstilgung einher. Wer eine Anschlussfinanzierung nicht scheut, kann bei gleichbleibenden monatlichen Raten dann auch einen höheren Kaufpreis anpeilen oder aber die Rate minimieren, um etwas mehr Puffer zu haben.

[Praxistipp] Mit dem immowelt Tilgungsrechner kannst du errechnen, wie verschiedene Zins- und Tilgungssätze die Baufinanzierung verändern.

Der immowelt-Bugetrechner errechnet mit den Angaben des Eigenkapitals, der monatlichen Rate und der Laufzeit der Sollzinsbindung – hierbei gehen wir beispielhaft von 1 Prozent Zinsen aus – die maximale Höhe des Kredits, der aufgenommen werden muss. Mittels des zu Beginn angegebenen Standorts werden davon noch die regional üblichen Kaufnebenkosten abgezogen. Das Ergebnis ist der höchstmögliche Kaufpreis, an dem sich Käufer orientieren können.

Übrigens: Gegenwärtig sind die Zinssätze recht niedrig, weswegen Experten eine lange Zinsfestschreibung empfehlen, um sich die derzeitigen Niedrigzinsen über viele Jahre hinweg zu sichern. Das ist für das Abzahlen des Kredits von Bedeutung. Mehr Informationen zu den aktuellen Bauzinsen gibt es hier.

Beim Budget sparen: 4 Tipps

Um das Budget aufzubessern, können verschiedene Mittel eingesetzt werden:

Tipp 1: Förderungen nutzen

Es gibt auf Bundes- und Länderebene verschiedene Förderprogramme, um Immobilienkäufern finanziell unter die Arme zu greifen.

Noch bis zum 31. März 2021 kann beispielsweise Baukindergeld beantragt werden. Da winkt ein Zuschuss von 12.000 Euro je Kind über zehn Jahre verteilt. Mehr Informationen rund um die Voraussetzungen und die Antragsstellung gibt es hier.

Wer einen Bausparvertrag hat, kann zudem je nach Einkommenshöhe auch von der Wohnungsbauprämie profitieren. Mehr Informationen rund ums Bausparen gibt es hier.

Weiterhin bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW – viele verschiedene Förderungen an, die insbesondere eine energieeffiziente Sanierung unterstützen. Mehr Informationen dazu gibt es hier.

[Info] Hier erhältst du einen Überblick über Förderungen fürs Eigenheim – egal, ob du bauen, kaufen oder sanieren willst.

Tipp 2: Grunderwerbsteuer sparen

Von wenigen Ausnahmen abgesehen, muss jeder, der ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, auch Grunderwerbsteuer zahlen. Jedoch gibt es ein paar Kniffe, mit denen die Steuerlast gemindert werden kann. So kann zum Beispiel gespart werden, wenn im Kaufvertrag einer gebrauchten Immobilie zwischen beweglichen und unbeweglichen Inventar unterschieden wird. Wird mit dem Haus eine Einbauküche gekauft, sollte diese im Notarvertrag separat ausgewiesen werden. Der anteilige Kaufpreis der Küche wird vom Finanzamt dann beim Berechnen der Grunderwerbssteuer vom Kaufpreis abgezogen.

Noch mehr Tipps zum Sparen bei der Grunderwerbssteuer gibt es hier.

Tipp 3: Eigenleistung erbringen

Egal ob Neubau oder sanierungsbedürftiger Altbau – auf den neuen Eigentümer kommen eine Menge Arbeit und Kosten zu. Wer handwerklich begabt ist – oder jemanden in der Familie und im Freundeskreis hat, der kostenfrei hilft –kann hier einiges sparen. Es macht sich stark im Geldbeutel bemerkbar, ob beispielsweise selbst renoviert wird oder Maler kommen und die Arbeit verrichten. Wichtig ist, sich nicht zu überschätzen. Denn es gibt Arbeiten, die sollte besser ein Profi übernehmen. Im schlimmsten Fall wird es am Ende teurer, als dass gespart wird.

Tipp 4: Ehrlich sein

Das Budget sollte von Anfang an realistisch eingeschätzt werden. Wer beschönigt, hat am Ende sonst mehr Ärger als Freude an der neuen Immobilie. Im schlimmsten Fall, wenn die Raten des Kredits nicht mehr gezahlt werden können, geht die Immobilie nämlich wieder verloren.

[Praxis Tipp] Es gibt Wege, eine Zwangsversteigerung zu verhindern. Hier erfährst du, was zu tun ist, wenn der Verlust des Eigenheims droht.

Grundsätzlich sollte immer ein Puffer für böse Überraschungen da sein. Wird der nicht gebraucht, umso besser.

FAQ zum Budgetrechner

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Wo soll die Immobilie gekauft werden? Wie hoch sind die eigenen Einnahmen, wie hoch die Ausgaben? Der Budgetrechner von immowelt hilft, einen ersten Überblick darüber zu gewinnen, wie hoch bei den eignen finanziellen Möglichkeiten der Kaufpreis sein darf. Je nach Region kann bei gleichem Budget unterschiedlich viel Immobilie rauskommen. Während in Chemnitz ein Einfamilienhaus schon für einen kleinen sechsstelligen Betrag gekauft werden kann, ist es in München nahezu unmöglich für denselben Preis etwas Vergleichbares zu finden.

Wie viel Einkommen für ein Haus?

Es gibt eine Faustregel, die besagt, dass nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung genutzt werden sollte. Je höher das Einkommen, desto höher kann also die monatliche Rate ausfallen:

Welche Kosten müssen für eine Finanzierung der Immobilie bedacht werden?

Beim Kauf einer Immobilie müssen neben dem reinen Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten bedacht werden. Dazu gehören:

Außerdem sollten Kosten für eine mögliche Sanierung bedacht werden. In manchen Fällen ist vor dem Kauf ein Immobiliengutachten sinnvoll. Mehr über die Nebenkosten beim Hauskauf gibt es hier.

Wie setzt man den Budgetrechner ein?

Der Budgetrechner hilft dabei, schon vor dem Erwerb herauszufinden, wie hoch der Kaufpreis einer Immobilie sein darf. Wichtige Angaben beim immowelt-Budgetrechner sind der Standort der Immobilie, das Eigenkapital, die mögliche monatliche Rate sowie die Dauer, bis der Käufer schuldenfrei sein will. Das Ergebnis ist dann der maximale Kaufpreis, den eine Immobilie haben darf, um eine Baufinanzierung stemmen zu können.

Welche Einkünfte können in die Budgetplanung eingerechnet werden?

In die Budgetrechnung werden alle Einkünfte eingerechnet, die regelmäßig und relativ sicher beim Käufer eingehen. Dazu gehören unter anderem:

Wie beeinflusst mein Budget die Kreditkonditionen?

Je höher das eigene Budget ist, desto besser werden die Kreditkonditionen sein. Kann vom Kaufpreis prozentual viel durch Eigenkapital finanziert werden, sinkt die Zinslast. Diese sinkt ebenfalls, je mehr Geld für die monatliche Rate zur Verfügung steht. Denn je höher die Tilgung ist, desto schneller ist der Kredit abbezahlt und desto weniger Zinsen müssen bezahlt werden.